CEO, партнер, адвокат, к.ю.н.
CEO, партнер, адвокат, к.ю.н.
Развивая свой бизнес в Польши нередко возникает необходимость в использовании земельного участка. Такое использование может осуществляться на основании как права собственности, так и права пользования (аренды).
Известно, что для иностранцев процедура приобретения земельного участка связана с необходимостью получения соответствующего разрешения министерства внутренних дел Польши. В свою очередь, для получения иностранцем права арендного землепользования – получение такого разрешения не предусмотрено.
В понимании польского законодателя иностранцем в Польше признается:
Для получения разрешения на приобретение земли, иностранцу необходимо подать соответствующее заявление в министерство, в котором изложить информацию о конкретном объекте недвижимости, который планируется приобрести, описать необходимость такого приобретения. Если участок приобретается для коммерческих целей – в заявлении необходимо обосновать как она будет использоваться в хозяйственной деятельности и как соотносится такое использование с деятельностью заявителя.
Министерство внутренних дел детально проверяет предстоящую операцию на предмет наличия угроз обороноспособности, национальной безопасности или общественного правопорядка. В то же время, при приобретении земли для коммерческих нужд – следует также подать обоснование необходимости приобретения конкретного участка в собственность для реализации того или иного проекта.
Традиционно в Польше, как и в Украине земельные участки по форме собственности делятся на: земли частной собственности (własność prywatna), коммунальной собственности (własność Gminy) и государственной собственности (własność Skarbu Panstwa). Порядок приобретения прав на эти земли также в чем подобный тому, который действует на Украине.
Так, приобретение земель частной собственности осуществляется на основании договора между продавцом и покупателем, который оформляется в виде нотариального акта. Что интересно. В Польше стороны, при купле-продаже земельного участка, не обязаны обращаться к эксперту за определением денежной оценки земли для целей налогообложения. Закон лишь предусматривает, что цена договора не может быть меньшей рыночной.
От стоимости предмета договора взимается государственная пошлина в размере 2%. Далее, копии заверенной нотариусом сделки направляются в налоговую службу, которая, среди прочего, проверяет соответствие цены договора размера рыночной стоимости объекта недвижимости. Если, в результате такой проверки, налоговый орган приходит к выводу, что цена занижена – сторонам направляется требование такую цену скорректировать.
Другим способом осуществляется приобретение земель коммунальной собственности. Прежде всего, орган местного самоуправления (гмина) должен принять решение о продаже конкретного земельного участка. Следующим шагом, как правило, есть объявления и проведения аукциона. Без аукциона осуществляться только продажа участков лицам, которые, в силу закона, имеют преимущественное право на их приобретение.
Аукцион по продаже земельного участка может происходить в следующих формах: устный аукцион и письменный аукцион. В свою очередь, каждая из указанных форм аукциона делится на два вида: ограниченный и неограниченный. Форму и вид аукциона определяет орган, который такой аукцион объявляет.
Аукцион по продаже земельного участка может происходить в следующих формах: устный аукцион и письменный аукцион. В свою очередь, каждая из указанных форм аукциона делится на два вида: ограниченный и неограниченный. Форма и вид аукциона определяет орган, который такой аукцион объявляет.
Устный аукцион объявляется для продажи участка по самой высокой цене, которая определяется открытыми торгами «с голоса». В свою очередь целью письменного аукциона – является выбор наиболее полезной предложения, путем подачи письменных оферт участников. Разница между ограниченным и неограниченным аукционом заключается в определенные количества лиц, которые могут участвовать в аукционе.
Устный не ограниченный. Объявляется, как уже отмечалось, для достижения самой высокой цены продажи. Участие в аукционе могут принять все желающие. Аукцион считается действительным независимо от количества участников, если хотя бы один из них предложит цену выше стартовой. Каждый следующий шаг в аукционе не может быть меньше 1% начальной стоимости лота. Председатель комиссии аукциона трижды объявляет последнее самое высокое предложение, закрывает торги и объявляет победителя.
Устный ограниченный. Как и в предыдущем случае объявляется с целью достижения самой высокой цены продажи. Особенностью этого вида аукциона состоит в том, что к потенциальным участникам устанавливается определенные требования. Комиссия аукциона проверяет все ли участники отвечают установленным критериям и обнародует их перечень не позднее чем за день до начала аукциона. Аукцион может происходить при условии, если на нем зарегистрировано хотя бы один участник.
Письменный ограниченный. Его цель – выбор лучшего предложения. Не всегда это лишь самая высокая цена. К потенциальным участникам определяется ряд требований. Аукцион может состояться даже при наличии одного зарегистрированного участника, который соответствует заявленным критериям. Претенденты направляют свои предложения в письменной форме, упакованными в конвертах, не позднее чем за три дня до даты проведения аукциона. Комиссия аукциона в определенное время открывает присланные предложения, проверяет соответствие участников требованиям аукциона и допускает либо не допускает их предложения к участию. После, происходит оценка предложений допущенных участников и определения победителя.
Письменный не ограниченный. Особенностью является то, что к участникам не предъявляется требований, однако свои предложения они должны подать в письменной форме. Комиссия в определенное время открывает предложения и определяет победителя.
Традиционным условием участия в проведении аукциона – является внесение залога (wadium). Размер залога не может быть ниже 5% и выше 20% стартовой цены лота. По окончании аукциона залог возвращается лицами, не победили, а победителю засчитывается в качестве части оплаты стоимости лота.
Организатор аукциона сообщает победителю о времени и месте подписания договора купли-продажи земельного участка.
Если покупатель не является в определенное время без уважительной на то причины, организатор аукциона вправе отказаться от подписания соглашения, а залог такому покупателю не возвращается. Стоимость участка подлежит уплате до подписания соглашения.
Что касается земель государственной собственности, которые могут отчуждаться в пользу частных лиц – процедура аналогична, как и в случае коммунальных земель. Однако решение о продаже от имени владельца принимает староста соответствующего административно-территориального образования.
Отдельно следует обратить внимание также и на возможность использования земельных участков государственной и коммунальной собственности для коммерческих нужд на основании договора аренды. Такое право землепользования можно разделить на два вида: краткосрочную и долгосрочную аренду.
Ключевой особенностью краткосрочной аренды (до 3-х лет) является то, что передача участка в пользование осуществляется без проведения аукциона. Необходимо получить согласие войта, бургомистра, президента города или старосты (в случае государственных земель) на основании заключения соответствующего отдела архитектуры.
Зато оформление долгосрочной аренды (на срок более 3-х лет) осуществляется на основании аукциона, который проводится в таком же порядке, как и в случае продажи соответствующих земель.
Важно также обратить внимание, что информацию о государственных и коммунальных земельных участках, которые могут передаваться в арендное пользование, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны публиковать на своих официальных интернет ресурсах. Поэтому, если Вас интересует аренда земельных участков на территории того или иного населенного пункта Польше – Вы легко можете найти информацию о свободных участках на соответствующем местном сайте.
Полную информацию о регистрации компании в Польше в 2026 году читайте по этой ссылке
У Вас остались вопросы?
Звоните нам: +38 (098) 275 57 33 !
Расскажем обо всем подробнее!
Автор Михаил Романюк
25 May, 2018
