CEO, партнер, адвокат, к.ю.н.
CEO, партнер, адвокат, к.ю.н.
Среди перспективных направлений бизнеса для иностранцев на территории Польши особое место занимает строительство. Это обусловлено рядом факторов.
С одной стороны, Польша остается развивающейся страной: продолжают привлекаться иностранные инвестиции, появляются новые амбициозные строительные проекты. С другой – в сфере строительства Польша по-прежнему испытывает нехватку рабочих рук. Местные работники уже долгое время не могут удовлетворить существующие потребности строительства, что, в свою очередь, заставляет бизнес активно привлекать трудовые ресурсы из-за границы, в основном из Украины.
Однако и широкое привлечение украинских работников полностью не решает существующие проблемы. На сегодняшний день четко прослеживается тенденция постепенного оттока иностранных трудовых мигрантов из Польши в другие страны ЕС. Наши сограждане, например, все чаще устремляют свой взгляд в сторону Швеции, Бельгии, Германии, где размер оплаты труда выше, хотя найти легальную работу в разы труднее, чем в Польше.
Все это создает благоприятные предпосылки для вхождения системного украинского строительного бизнеса на польский рынок.
Предпринимательскую деятельность в строительной сфере на территории Польши условно можно разделить на две сферы: выполнение отдельных строительных работ в формате субподряда и самостоятельная реализация строительных проектов.
Первая сфера сегодня наиболее распространена, поскольку сравнительно несложна в организационном плане. Чтобы заниматься выполнением субподрядных строительных работ следует создать предприятие в Польше с соответствующими видами деятельности в учредительном договоре, сформировать штат работников соответствующих строительных специальностей, обеспечить прохождение работниками врачебного осмотра и инструктажа техники безопасности, заключить контракт на строительные работы и приступить к его выполнению. Конечно, если работниками такой компании будут граждане Украины, необходимо оформить для них соответствующие разрешения на работу в Польше и право на их легальное пребывание (визы, карты быта и т.п.).
Подробнее об этом читайте в материале: «Как открыть строительную фирму в Польше».
Совершенно по-другому выглядит процесс самостоятельного выполнения строительных проектов в Польше. Созданная компания должна выполнять обязанности, предусмотренные статусом заказчика строительства или застройщика. Здесь следует отметить, что польский законодатель не запрещает субъектам хозяйствования одновременно совмещать роли заказчика и застройщика.
Определяя заказчика строительства, в законодательстве используется термин «инвестор», иногда – «девелопер». Разница в том, что девелопер – это тот, кто строит для нужд других лиц. Инвестор может строить как для себя, так и для дальнейших продаж.
К основным обязанностям инвестора относится организовать процесс строительства в соответствии с определенными законом требованиями.
В польских реалиях инвестор может реализовывать проект своими собственными силами, или воспользоваться услугами т.н. «заместителя инвестора» или поручить выполнение работ генподрядчику (главному исполнителю).
Заместитель инвестора – это лицо или компания, непосредственно выступающая представителем инвестора, и от его имени занимается организацией строительства. В свою очередь генподрядчик это уже не представитель инвестора, а его контрагент, который на основании договора обязуется выполнить в определенный срок и за определенную плату весь строительный проект («под ключ») или его определенную часть.
Как лучше организовать работу в процессе реализации проекта строительства – это решение инвестора, которое обуславливается его возможностями и особенностями самого проекта.
Первоочередной задачей на пути реализации строительного проекта традиционно является приобретение прав на соответствующий земельный участок.
Право на землю в Польше может возникать на основании права собственности или права платного пользования, что, в свою очередь, выражается в двух формах: najm и dzierzawa.
Следует отметить, что процесс получения права собственности на землю в Польше именно иностранцами характеризуется наличием отдельного правового регулирования, осуществляемого на основании Закона о приобретении недвижимости иностранцами от 24.03.1920 года.
В понимании польского законодателя иностранцем в Польше признается:
В силу положений указанного закона, приобретение иностранцами права собственности на землю предусматривает необходимость получения разрешения, выдаваемого Министерством внутренних дел Польши.
Для получения разрешения необходимо подать ходатайство в министерство, в котором изложить информацию о конкретном объекте планируемой приобрести недвижимости, обоснование необходимости такого приобретения. Если участок приобретается для коммерческих целей – в ходатайстве необходимо обосновать, как именно он будет использоваться в хозяйственной деятельности и как соотносится такое использование с деятельностью заявителя.
Важно понимать, что получение разрешения необходимо не только для непосредственного приобретения земельного участка, но и для приобретения корпоративных прав хозяйствующего субъекта, являющегося собственником земли.
Министерство внутренних дел подробно проверяет предстоящую операцию по поводу наличия угроз обороноспособности, национальной безопасности или публичного правопорядка. В то же время, при приобретении земли для коммерческих нужд – следует также обосновать необходимость приобретения конкретного участка в собственность для реализации того или иного проекта.
После обретения прав на земельный участок возникает необходимость получения ряда административных разрешений и решений относительно начала строительных работ, особенностей их проведения, процесса ввода объекта в эксплуатацию и т.д.
1. Решение об условиях застройки и использования территории. Для получения этого документа необходимо обратиться в уполномоченный орган с соответствующим представлением, в котором подробно описывается земельный участок, его номер в реестре права собственности. В зависимости от особенностей земельного участка, его расположения, решения об условиях застройки и использования территории выдает войт, бургомистр или президент города, а в отдельных случаях – орган специального строительного контроля.
2. Следующим шагом является подготовка проекта строительства, который разрабатывает и оформляет сертифицированный архитектор. Объем и форма проекта нормативно определены. Подготовка проекта производится с учетом принятого плана застройки территории и полученного решения об условиях застройки и использования территории. В дальнейшем, все работы производятся исключительно в соответствии утвержденного строительного проекта.
3. Разрешение на строительство – это решение органа влсасти, дающее право застройщику начать строительные работы. Заявление на получение такого разрешения можно подавать только после получения решения об условиях застройки и использования территории, а также после подготовки проекта строительства. Заявление подается в первую инстанцию архитектурно-строительной администрации, то есть в соответствующий отдел староства или воеводства по месту нахождения земельного участка. В решении о разрешении на строительство осуществляется утверждение разработанного проекта строительства.
Следует отметить, что разрешение на строительство имеет свой срок действия – два года. В этот срок застройщику необходимо приступить к реализации проекта, то есть приступить к строительным работам. Если такие работы не начаты, или прекращении на срок больше двух лет, разрешение на строительство теряет свою силу. В таком случае, чтобы приступить к работе или их возобновить, следует получать новое разрешение.
О начале строительных работ застройщик обязан сообщить соответствующему органу строительного контроля не позднее чем за семь дней перед началом работ. К указанному сообщению прилагается заявление руководителя строения относительно подготовки плана безопасности и здравоохранения на строительной площадке, а также принятия на себя ответственности за ведение строительства.
Моментом начала строительных работ считается:
При самостоятельной реализации строительных проектов в Польше строительной компании необходимо обеспечить выполнение т.н. независимых технических функций в строительстве. Их выполнение связано с необходимостью квалифицированно самостоятельно решать архитектурно-технические, а также технические и организационные вопросы в сфере:
Вышеупомянутые независимые технические функции в строительстве могут выполнять исключительно лица, имеющие соответствующее техническое образование, необходимый практический стаж, соответствующий виду и уровню сложности строительства. Право лица на выполнение независимых технических функций в строительстве подтверждается специальным документом – «строительными полномочиями», выдаваемым соответствующим органом профессионального самоуправления. На этих лиц дополнительно за отдельные нарушения распространяется профессиональная ответственность в строительстве, являющаяся видом дисциплинарной ответственности. Условием получения «строительных полномочий» является сдача экзамена по знанию процесса строительства и умения применять свои технические знания на практике. Строительные полномочия выдаются в таких специальностях как: архитектура, проектирование, строительство, обустройство коммунальных сетей (телекоммуникационных, вентиляционных, водопроводных, газовых и др.).
Следует отметить, что строительная компания, реализующая тот или иной строительный проект, может трудоустроить лиц, имеющих необходимые «строительные полномочия» или воспользоваться их услугами на основании заключенного гражданско-правового договора.
Таким образом, основными участниками процесса создания объекта недвижимости в Польше есть заказчик строительства (инвестор или девелопер) и застройщик (главный исполнитель). В дальнейшем они привлекают специалистов, обладающих соответствующими «строительными полномочиями», с целью выполнения независимых технических функций в строительстве. При определенных условиях участниками процесса строительства также субподрядчик, который обеспечивает организацию работы работников и отвечает за выполнение того или иного участка работы.
Каждый из указанных видов деятельности полностью открыт для украинского бизнеса. На сегодняшний день существует немало примеров успешной работы строительных компаний, основанных украинцами, работающих с украинским менеджментом и украинскими рабочими. Ключевой вопрос – это способность того или иного бизнеса работать в европейских условиях. Польская юрисдикция, в этом контексте, создает едва ли не самые благоприятные условия.
Полную информацию о регистрации компании в Польше в 2026 году читайте по этой ссылке
У Вас остались вопросы?
Звоните мне: +38 (098) 275 57 33
Расскажу обо всем подробнее!
Автор Михаил Романюк
01 August, 2018
